Возвратный лизинг недвижимости как инструмент управления корпоративными финансами

Наши юристы подготовили развернутую информацию на тему "Возвратный лизинг недвижимости как инструмент управления корпоративными финансами" Собрали исчерпывающие материалы чтобы разъяснить всю суть вопроса. Если остались дополнительные вопросы, Вы можете задать их нашему консультанту.

Если сменился лизингополучатель

Тяжелое финансовое положение нередко заставляет хозяйствующие субъекты выходить из договорных отношений через механизм перемены лиц в обязательстве. При этом возникают вопросы учетного и налогового характера.

Лизингополучатель передал права и обязанности по договору лизинга другому лицу. К новому лизингополучателю переходит предмет лизинга, задолженность лизингодателю по лизинговым платежам, включая сумму неустоек и выкупную стоимость предмета лизинга (уплачиваемую частями одновременно с лизинговыми платежами).

По договору лизинга предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя. По окончании срока действия договора лизинга право собственности на предмет лизинга переходит к лизингополучателю.

Как определить стоимость имущества и порядок амортизации у нового лизингополучателя?

Правоотношения

Правоотношения сторон по договору лизинга регулируются нормами параграфа 6 «Финансовая аренда (лизинг)» главы 34 «Аренда» ГК РФ и Федеральным законом от 29.10.98 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее — Закон № 164-ФЗ).

В то же время согласно ст. 625 ГК РФ договор лизинга считается разновидностью договора аренды и к нему применяются общие положения об аренде, если иное не установлено правилами ГК РФ о лизинговых договорах. Например, в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Поскольку иное не предусмотрено ни параграфом 6 главы 34 ГК РФ, ни Законом № 164-ФЗ, предмет лизинга может продолжить свое движение в гражданском обороте вследствие заключения лизингополучателем с третьим лицом (с согласия лизингодателя) соглашения о перенайме имущества.

В результате перенайма происходит замена лизингополучателя в правах и обязательствах, возникших из договора лизинга. Поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга (глава 24 «Перемена лиц в обязательстве» ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации при перемене лизингополучателя в договоре лизинга к новому лизингополучателю переходит право владения и пользования предметом лизинга, а также обязанность по уплате лизингодателю оставшейся суммы лизинговых платежей, неустойки и выкупной стоимости.

Бухгалтерский учет

Порядок бухгалтерского учета лизинговых операций регламентируется Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга (приложение 1 к приказу Минфина России от 17.02.97 № 15, далее — Указания), которые применяются в части, не противоречащей действующей редакции ПБУ 6/01 «Учет основных средств» и Плану счетов.

В бухгалтерском учете лизингополучателя предмет лизинга учитывается по дебету счета 08, субсчет «Приобретение объектов основных средств по договору лизинга» в корреспонденции с кредитом счета 76, субсчет «Арендные обязательства». В Указаниях не конкретизировано, в какой сумме лизингополучатель должен учесть имущество в составе внеоборотных активов. Однако предписано затраты, связанные с получением лизингового имущества, и его стоимость списывать с кредита счета 08 в дебет счета 01, субсчет «Арендованное имущество» (п. 8 Указаний).

В соответствии с п. 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью объектов основных средств признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством). Данное определение применимо и к объектам основных средств, являющихся предметом договора лизинга.

Таким образом, исходя из общих принципов новый лизингополучатель определяет стоимость предмета лизинга как общую сумму оставшейся задолженности перед лизингодателем по договору лизинга за вычетом НДС (кроме случаев, когда НДС не подлежит возмещению), а также сумм, уплачиваемых за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования, иных расходов, непосредственно связанных с получением объекта лизинга.

Читайте Также  Судебная практика по установлению отцовства после смерти отца – можно ли выиграть дело и что для этого понадобится?

Имущество, полученное по договору лизинга, учитывается на балансе лизингополучателя. Следовательно, он начисляет амортизацию по данному имуществу (п. 2 ст. 31 Закона № 164-ФЗ).

Согласно п. 20 ПБУ 6/01 срок полезного использования для начисления амортизации в данном случае равен оставшемуся сроку договора финансовой аренды — при исчислении амортизации линейным способом. Коэффициент ускоренной амортизации в бухгалтерском учете применяется только при начислении амортизации способом уменьшаемого остатка.

После перенайма договор лизинга продолжает действовать. Новый лизингополучатель становится правопреемником прежнего, то есть имеет все его права и несет все обязательствам перед лизингодателем. Предварительные платежи, осуществленные в счет выкупной стоимости, до момента подписания дополнительного соглашения о переходе права собственности на объект договора лизинга в первоначальную стоимость лизингового имущества не включаются, а принимаются к учету в составе выданных авансов (дебет 60). После перехода права собственности предварительные платежи включаются в первоначальную стоимость собственного объекта основных средств.

Штрафы, пени, неустойки за нарушение условий договоров признаются прочими расходами организации на основании п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации». Предварительно неустойку можно учитывать в расходах будущих периодов и списывать на прочие расходы в течение оставшегося срока действия договора лизинга (п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.98 № 34н).

Cправка

В пункте 2 ст. 31 Закона № 164-ФЗ установлено, что амортизационные отчисления производит сторона договора лизинга, на балансе которой находится предмет лизинга

Налоговый учет

Для целей исчисления налога на прибыль первоначальной стоимостью имущества, являющегося предметом лизинга, согласно ст. 257 НК РФ признается сумма расходов лизингодателя на его приобретение, сооружение, доставку, изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. В первоначальную стоимость предметов лизинга не включаются суммы налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с нормами налогового законодательства, но могут быть включены иные расходы, непосредственно связанные с приобретением лизингодателем лизингового имущества.

Расходы лизингополучателя на доставку, доведение предмета лизинга до состояния, в котором он пригоден к эксплуатации, не включаются в первоначальную стоимость. По мнению Минфина России, при методе начисления подобные расходы следует признавать с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов. Если договор лизинга приходится более чем на один отчетный период, такие расходы учитываются в целях налогообложения равными частями в течение срока договора лизинга (письмо Минфина России от 21.11.2008 № 03-03-06/1/645).

Исходя из норм главы 25 НК РФ, первоначальная стоимость лизингового имущества в налоговом учете бывшего лизингополучателя формировалась из расходов лизингодателя на приобретение предмета лизинга. При этом лизингополучатель имел право применить в норме амортизации специальный повышающий коэффициент, но не выше 3, за исключением основных средств, относящихся к первой — третьей амортизационным группам (п. 10 ст. 258 и подп. 1 п. 2 ст. 259.3 НК РФ). Применение специального коэффициента и его конкретный размер закрепляются в учетной политике для целей налогообложения.

Правила налогового законодательства в полной мере распространяются на нового лизингополучателя, поскольку он является правопреемником прежнего лизингодателя. Но применять эти правила надо с учетом того, что лизинговое имущество уже использовалось прежним лизингодателем.

Читайте Также  Получение вклада умершего родственника в Сбербанке

Новый лизингополучатель принимает предмет лизинга к налоговому учету по остаточной стоимости, определяемой по данным налогового учета прежнего лизингополучателя. При этом перенаем предмета лизинга, который учитывается на балансе лизингополучателя и налоговая остаточная стоимость которого менее 20 000 руб., не является основанием для признания такого имущества неамортизируемым и включения лизингополучателем его стоимости в состав материальных расходов (письмо Минфина России от 15.10.2005 № 03-03-02/114).

В случае перенайма предмета лизинга новый лизингополучатель, у которого предмет лизинга учитывается на балансе согласно договору, продолжает применять при амортизации данного основного средства специальный коэффициент не выше 3. Такие разъяснения приведены в письме Минфина России от 14.07.2009 № 03-03-06/1/463. Это связано с тем, что порядок начисления амортизации, установленный бывшим лизингополучателем, действует в течение всего срока договора, пока предмет лизинга учитывается на балансе как прежнего, так и нового лизингополучателя (как правопреемника). Новый лизингополучатель, который не предусмотрел в учетной политике для целей налогового учета начисление ускоренной амортизации, должен внести дополнения, связанные с возникновением нового вида хозяйственных операций.

Из-за различий в суммах начисляемой амортизации в бухгалтерском и налоговом учете возникают разницы, порядок учета которых регламентирован ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций».

Выкупленный у лизингодателя по окончании срока действия договора лизинга предмет лизинга в целях исчисления налога на прибыль признается амортизируемым имуществом — основным средством (п. 1 ст. 256 и п. 1 ст. 257 НК РФ). Первоначальная стоимость собственного основного средства равна сумме выкупной цены без НДС, кроме случаев, предусмотренных главой 21 НК РФ (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ).

Расходы в виде признанных должником штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств на основании подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ включаются в состав внереализационных расходов. Поскольку новый лизингополучатель становится правопреемником прежнего и уплата штрафов лизингодателю есть обязательное условие получения организацией предмета лизинга, с которым связаны будущие экономические выгоды (то есть расходы на уплату штрафов обоснованные и направлены на получение дохода), новый лизингополучатель, по мнению автора, может учесть их в составе внереализационных расходов. Правда, в этом случае возможны претензии со стороны проверяющих органов.

Внимание

Расходы, которые в соответствии с гражданским законодательством РФ или условиями договора лизинга должны быть осуществлены лизингодателем, не могут быть учтены лизингополучателем при определении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль организаций (письмо Минфина России от 21.11.2008 № 03-03-06/1/645)

Возвратный лизинг в России и мире: виды, схемы и кейсы

Особенностью возвратного лизинга является то что одно и то же юридическое лицо выступает в двух ролях – продавца имущества под предоставления в лизинг и лизингополучателя. Например, компания, владеющая каким-либо оборудованием, продает его лизинговой компании, а затем эта же компания заключает с лизинговой компанией договор о предоставлении бывшего своего оборудования в лизинг. При этом никаких дополнительных издержек, связанных с демонтажем и транспортировкой оборудования, не возникает: он остается на старом месте и продолжает работать.

Таким образом, за счет смены лишь владельца имущества, компания привлекает дополнительный оборотный капитал и обязуется своевременно производить выплаты лизинговой компании по договору согласно установленному графику, аналогично тому, как это происходит при получении классического кредита. Однако в отличие от кредитования, компания по завершении договора лизинга имеет право обратно выкупить свое оборудование по остаточной стоимости.

Читайте Также  ФЗ 402 о бухгалтерском учете с последними изменениями

Кроме того, компания, по сути продавшая себе свое же оборудование в лизинг, может, во-первых, снизить таким образом налог на имущество и амортизационные отчисления, а, во-вторых, отнести лизинговые платежи на себестоимость, тем самым снизив объем налогооблагаемой прибыли и размер выплат по налогу на прибыль. Таким образом, возвратный лизинг в первую очередь интересен прибыльным компаниям, желающим оптимизировать структуру активов и налогообложение.

Иногда вместо уже купленного компанией оборудования, возвратный лизинг оформляется такому оборудованию, которое компания только планирует купить в ближайшее время или уже находится в процессе приобретения.

Возвратный лизинг обычно оформляется на срок от 1 до 5 лет. Размер процентной ставки зависит от срока действия договора, наличие обеспечения, ликвидности объекта лизинга и так далее, но в среднем несколько превышает ставки кредитования у коммерческих банков.

Более высокая стоимость компенсируется скоростью минимальными требованиями к набору предоставляемых лизинговой компании документов, отсутствием ограничений по целевому расходованию привлечённых средств и скоростью оформления сделки.

Однако несмотря на кажущуюся простоту, возвратный лизинг подойдет далеко не всем компаниям.

Во-первых, сами лизинговые компании для выкупа имущества привлекают кредиты и, соответственно, стремиться строго контролировать свои риски. Поэтому их основная задача – приобрести высоколиквидное имущество, устойчивое к моральному и физическому износу. Поэтому, например, лизинговые компании редко выкупают технику, эксплуатируемую более года.

Во-вторых, иногда лизингодатели требуют наличие дополнительного обеспечения, первоначального взноса или внесение авансового платежа по сделкам возвратного лизинга, особенно в случае операций с недвижимостью. Чем меньше ликвидность объекта сделки, тем больше неудобных условий выдвигают лизинговые компании. Например, если выкупаемое оборудование имеет узкую специализацию и не может быть востребованным широким кругом компаний, то может потребоваться залог.

В-третьих, если единственной целью возвратного лизинга является оптимизация налоговых платежей, то такая схема может привлечь нежелательное внимание налоговых органов и дополнительные проверки на предмет ухода от налогов. Поэтому для оформления возвратного лизинга компании потребуется подготовить экономическое обоснование, чтобы избежать такого рода проблем с контролирующими органами.

Курс ЦБ
$ 74.49
87.77
Биржевой курс
$ 74.41
87.65

лизинг автомобилей

Выкуп лизингового имущества

В данной статье рассмотрены учет и налогообложение случаев выкупа и возврата лизингового имущества, когда по условиям договора балансодержателем является лизингодатель.

По истечении срока действия договора лизинга лизингополучатель обязан возвратить предмет лизинга лизингодателю, либо в соответствии с условиями договора право собственности на предмет лизинга переходит к лизингополучателю (п. 5 ст. 15 Закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)").

Рассмотрим оба варианта.

Бухгалтерский учет лизинговых операций регламентируется Приказом Минфина России от 17.02.1997 N 15 "Об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга" (далее — Указания). Порядок отражения в учете в том числе операций по возврату и выкупу лизингового имущества зависит от того, кто по условиям договора лизинга является балансодержателем:

  • лизингодатель;
  • лизингополучатель.

Рассмотрим случаи выкупа и возврата лизингового имущества, когда по условиям договора балансодержателем является лизингодатель.

Образец договора лизинга

____________________, именуем___ в дальнейшем «Лизингодатель», в лице __________, действующ___ на основании ____________, с одной стороны, и ______________, именуем__ в дальнейшем «Лизингополучатель», в лице ____________, действующ___ на основании ________, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем.

Источники

  1. Сочивко Д. В. Подсознание террориста; Когито-Центр - М., 2006. - 907 c.
  2. Охрана труда в вопросах и ответах № 9 2014; МЦФЭР - М., 2014. - 992 c.
  3. Витрук Николай Общая теория юридической ответственности; РГГУ - Москва, 1990. - 265 c.
  4. Бехтерева Е. В. Медицинские услуги. Особенности бухгалтерского учета и налогообложения; Научная книга - М., 2009. - 395 c.
  5. Анатолий Николаевич Кузнецов Уголовно-процессуальные акты 2-е изд. Учебное пособие для СПО; Юрайт - М., 2018. - 539 c.
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Юрист Александр Сергеев/ автор статьи
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
ЮристАдвокат 2021