Как выделить долю в натуре в общей долевой собственности на квартиру

Раздел долей или выдел, как поступить

Раздел долей и выдел доли в квартире – понятия немножко разные. Раздел долей представляет собой прекращение всех владельцев квартиры на их доли в праве собственности и признание права собственности на конкретные жилые помещения в квартире. При этом, места общего пользования (прихожая, кухня, санузел) остаются в общей долевой собственности.

Регламентирует раздел и выдел долей статья 252 Гражданского кодекса.

Раздел долей может произойти по согласию всех сособственников, например, в трёхкомнатной квартире у троих сособственников по трети доли в праве. После раздела каждый станет собственником конкретной комнаты, которая на техническом плане находится под конкретной литерой, и собственником трети доли в праве на общее имущество, каковым являются места общего пользования и общее имущество в многоквартирном доме.

Справочно. Выдел доли предполагает, что одно или несколько помещений станут собственностью выделившегося содольщика, а остальные помещения останутся в общей долевой собственности.

Если соглашение не достигнуто, а вы хотите, чтобы вам принадлежала именно конкретное помещение в квартире, а не доля в праве, обращайтесь в суд с иском о прекращении вашей доли в праве, признании за вами права собственности на конкретную комнату (или комнаты) и признания доли в праве на общее имущество.

Если количество жилых комнат и их конфигурация соответствует количеству содольщиков, то есть позволяет выделить долю, суд, скорее, всего иск удовлетворит. Очевидно, что выделить долю в комнате или в однушке невозможно.

Так же вы не выделите долю в натуре, так как в квартире отсутствует техническая возможность натурального выдела, ведь выделить в натуре – это значит отделить конкретное помещение от других и оборудовать отдельный вход.

Само собой, комнаты не могут быть совершенно одинаковыми – у них разная площадь, в одной из комнат может быть выход на балкон, поэтому стоимость комнат разная. При разделе или выделе долей владелец большей комнаты должен выплатить компенсацию остальным сособственникам в размере разницы в стоимостях комнат.

Справочно. Владение долей в квартире отличается от владения долей в квартире коммунальной.

Что такое выделенная доля в квартире

По базовому определению реальный выдел завершается оформлением прав на определенную часть жилплощади. Подразумевается не только запись прав собственника в базе данных ЕГРН, но и точное указание границ имущества на техническом плане.

Зачем нужен выдел в натуре

В общей ситуации «идеальную» долю обозначают числовой пропорцией (1/2, 1/5, 1/24). Пропорциональный вариант не позволяет однозначно установить права владения и пользования определенными помещениями. Кроме возможных конфликтных ситуаций среди жильцов следует отметить несколько недостатков:

• для выполнения ремонтных работ нужно согласие других собственников;
• нельзя оформить имущество в залог, чтобы получить кредит;
• ценность идеальной доли меньше по сравнению с обособленным помещением с аналогичной площадью.

Выдел и раздел имущества: в чём различия

Корректная терминология нужна для правильного составления судебного иска, исключения ошибок при решении других практических задач. Выделение комнаты не исключает сохранение прав собственности на коридоры и другую общую жилплощадь. Раздел имущества подразумевает переоформление в личное владение определенных помещений.

Выделение доли в квартире в натуре

Ситуации, когда одна и та же недвижимость является собственностью нескольких лиц одновременно, достаточно распространены.

Такой вид права классифицируется на совместную (когда часть каждого участника в процентном соотношении не установлена) и долевую собственность (при этом установлено, на какую часть может претендовать гражданин).

Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование

Время чтения: 7 мин.

Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Шрифт: A+ A-

При отчуждении квартиры, делении наследственного имущества, разделе недвижимости в бракоразводном процессе становится актуальным вопрос о выделении своей доли или ее выгодной реализации. Особенно, когда под одной крышей собрались люди, не являющиеся друг другу близкими родственниками. Рассмотрим, что такое выделенная доля в квартире, и можно ли ее определить в натуре?

Когда приходится выделять доли?

Примером совместного владения является жизнь супругов, которые пользуются квартирой, не задумываясь о её разделении.

Если не представляется возможности решить спор мирным путём, совладельцы обращаются в суд. Эта инстанция рассматривает иск и принимает решение о выделении части жилья в натуре, если имеется такая возможность. В результате у каждого из собственников должна получиться отдельная жилая площадь со своей кухней, санузлом и входом.

Самые распространённые причины выделения долей — это:

1. Например, сын может жениться и потребовать свою долю у родителей.
2. Желание отдельных родственников распоряжаться жилыми метрами самостоятельно.
3. Присутствие посторонних людей, которые вполне по закону получили одну или несколько долей. Зачастую такое совместное проживание приводит к многолетней вражде, когда вынужденные соседи делают друг другу что-либо назло.
4. Невозможность мирно уживаться на одной территории. Чаще это происходит при разводах, когда второй супруг продолжает жить в квартире, или при наличии у совладельца вредных привычек (никто не хочет жить с курильщиком или алкоголиком).
5. Нежелание отдельных совладельцев и дальше пользоваться этим жильём.

Например, некоторые родственники переезжают в другой город и желают получить деньги за свою долю (предлагают её выкупить совладельцу или третьему лицу).

Как происходит процедура выделения?

Родственники предварительно достигают устного соглашения, а затем подписывают соответствующий документ для фиксации достигнутых соглашений. Это оптимальный вариант, устраивающий все стороны.

Но на практике чаще происходит обращение в судебные органы, помогающие урегулировать спор по закону. Причём недовольная сторона, обращающаяся в суд, ещё должна, что называется, десять раз подумать.

Обращение в суд всегда сопровождается финансовыми издержками. Это оплата иска, обращение к юристам, привлечение независимых оценщиков и адвоката.

Стоит ли тратиться, если шансов выиграть ноль? Если квартира маленькая, в ней физически невозможно обустроить отдельную кухню, ванну, туалет и вход. В лучшем случае суд обяжет остальных совладельцев выплатить заявителю стоимость его доли.

Человек, до этого не желавший ничего продавать, будет вынужден расстаться с жилой площадью.

Согласно 252-й статье Гражданского кодекса владение небольшой долей автоматически приводит к назначению выплаты за эту долю. Таким способом суд прекращает спор, а полученные заявителем средства являются своеобразной компенсацией за моральный ущерб. При этом доли других совладельцев увеличиваются.

Спор у владельцев частного дома решается проще каждый из них при желании может достроить часть дома, оборудовав в пристройке кухню, ванную комнату и туалет, а также обустроить отдельный выход.

Итак, выделение может производиться двумя способами:

1. На добровольных началах, по обоюдному согласию.
2. Через судебный иск, в принудительном порядке.

Какой из способов будет выбран, зависит от конкретной квартиры и сложившейся ситуации.

Виды выделения и документальное оформление

При всестороннем согласии

1. Все совладельцы недвижимого имущества собираются вместе и обсуждают возникшую проблему. Юристы советуют на таких переговорах не обострять ситуацию и идти на взаимные уступки, чтобы не доводить дело до суда.
2. После достигнутого соглашения стороны обращаются в нотариальную контору, где оформляется и подписывается специальное соглашение. При этом оценивается качество предоставляемой доли. Должна быть произведена перепланировка с документальным оформлением в БТИ. Если выделенная площадь меньше имеющейся во владении доли, остальные совладельцы доплачивают собственнику. Если выделенная площадь больше нормы, собственник доплачивает совладельцам. Все эти моменты обязательно фиксируются в соглашении!
3. На последнем этапе все изменения регистрируются в государственном реестре. Без этого шага соглашение будет считаться недействительным.

При обращении в суд

Выделение через судебные органы требует иного порядка действий:

1. Заинтересованный в выделении собственник привлекает специалистов из БТИ, которые выдают документ о возможности (или невозможности!) выделения части жилья.
2. Затем собирается пакет документов и составляет иск, в котором подробно излагаются все претензии к совладельцам.

Опытный юрист поможет правильно оформить иск с учётом всех законодательных нюансов.

• из документов, подтверждающих права владельца:
• из технической документации, выданной в БТИ;
• из экспертных заключений, позволяющих судить о стоимости этой части жилья;
• из квитанции, подтверждающей внесение пошлины;
• из расчётов, позволяющих определить размеры компенсации (если требуется доплата одной из сторон).

Суд рассматривает поданные документы и выносит своё решение.

Для регистрации подаётся:

• заявления от владельцев выделяемой доли и других частей квартиры (для всех изменяются условия владения долей);
• паспорта всех совладельцев;
• судебное решение или же добровольное соглашение, заверенное в нотариальной конторе;
• документы, подтверждающие права каждого собственника;
• документы технического типа, выданные БТИ;
• оплаченные квитанции (пошлина зависит от доли – у человека, получившего выделение, взнос в казну будет больше).

Что можно делать с полученной долей?

После разделения квартиры (выделения её частей в натуре) каждый из собственников имеет право распорядиться своей частью.

Продажа

Если принято решение о продаже, необходимо предварительно оповестить каждого из совладельцев. Это можно сделать лично или через почтовое отделение. Но в любом случае уведомление составляется в письменном виде, также обязательно указывается стоимость и другие условия продажи. Предлагаемая цена не может быть выше рыночной!

В течение месяца совладельцы должны отреагировать на уведомление — отказаться от покупки либо согласиться с предложением и приобрести долю. Если уведомление было проигнорировано, собственник имеет право продать свою долю третьим лицам.

• Процедура продажи ничем не отличается от типичной сделки этого рода.
• Стороны обращаются к нотариусу, подписывают предварительный договор, продавцу выплачивается назначенная сумма, заключается основной договор, а затем производится государственная регистрация нового владельца.
• Пакет документации включает:

• паспорта обеих сторон;
• документ, подтверждающий право владения недвижимостью для продавца;
• выписку из домовой книги;
• технические документы из БТИ;
• паспорт, выданный на основании кадастровых данных;
• справку, подтверждающую, что у владельца нет задолженностей по коммунальным счетам.

Сдача в аренду

Сдать часть квартиры в аренду можно через заключение соответствующего договора. От арендатора в этом случае требуется только наличие паспорта.

Дарение

Дарение — один из самых выгодных способов передачи полученной доли третьему лицу. В этом случае продавцу не нужно уведомлять других совладельцев, так как ничего не продаётся, и у них нет преимущественного права на покупку. Оформление сделки производится у нотариуса — подписывается специальный договор.

От продавца могут потребовать предоставить медицинские справки из психоневрологического и наркологического диспансера (так одариваемые граждане перестраховываются от возможной отмены сделки и претензий родственников продавца, ссылающихся на его невменяемость).

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Долевая собственность, сдача комнаты в наем

Денис Криворучко

New Member

Есть двух комнатная квартира. Хозяин одной комнаты – я. Другой комнаты, соответственно, другой человек. Сам живу в отдельной квартире. А комнату хочу сдавать. Посему вопрос, необходимо ли мне разрешение второго собственника квартиры, чтобы заселять людей в свою комнату (сдавать комнату посторонним людям). Вопрос возник так как человек живущий там, не соглашается на вселение кого бы то ни было в нашу комнату.

В договоре написанно следующее:

в “свидетельстве о государственной регистрации права” написанно:

вид права: общая долевая собственность. 1552 долей.
объект права: двухкомнатная квартира, назначение: жилое, площадь: общая 44.7 кв м

Далее. Комната приватизированна.

“в договоре на передачу квартиры в собственность граждан” следующее:

администрация бездвозмездно передает а граждане приобретают 1526 долей в квартире состоящей из 2 комнат общей площадью 44.1 м2, жилой площадью 26,3 м2 по адресу . комната №1 с жилой площадью 15,3 м2 в долевую собственность.
.
право на приватизацию жилого помещения реализуют граждане в долях:
фио (моя матушка) – 1552 доли
фио (я) – 1552 доли.

то есть как мне подсказали, это означает что собственность долевая? и я не могу без разрешения второго собственника заселить в свою комнату человека?

Рыжая Танюшка

Эксперт

Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.

Денис Криворучко

New Member

чтож досадно. Как можно поступать в такой ситуации? я опишу несколько моментов из нашей с ним практики.

есть наша комната в которую, собственник другой комнаты, пускать не хочет. Она (наша комната) просто так стоит, а с финансами сейчас и так не очень гладко.

Можем ли мы требовать, с этого человека, плату за аренду, раз он отказывается пускать туда людей?

если все же договорится удастся, может ли наш жилец приводить к себе гостей, и какие нормы поведения? ибо у этого человека (владельца второй комнаты) в данный момент постоянно в квартире находятся какие то люди, которых он называет родственниками.

еще в квартире сделан ремонт, за счет владельца второй комнаты, который слезно попросил у нас разрешение, прежде чем его делать. он часто использует этот момент как аргумент в свою пользу, мол мой ремонт и мои правила поведения в квартире.

до недавних пор, нашу комнату арендовал , знакомый этого собственника (собственника 2й комнаты). Когда он заселился, собственник 2 комнаты, забрал у нас ключ от квартиры, под предлогом того что сделает дубликат для знакомого. Но дубликат не сделал а ключ не отдает нам, говоря что раз мы сдаем комнату, ключ должен быть только у арендатора комнаты, а нам не полагается ключ. То есть доступа к квартире я не имел. Но человек платил за аренду и в принципе это не очень то напрягало. Но знакомый съехал (о чем мы узнали от собственника 2й комнаты уже после того как съехал знакомый). и оставил еще пол месяца оплаченной аренды. Когда мы узнали об этом, собственник 2й комнаты сказал что вернул деньги за пол месяца аренды своему знакомому, и теперь сам будет доживать до конца срока. Ключ по прежнему не отдает. Сейчас ждем срока окончания аренды чтобы требовать ключ назад. Договор мы не заключали. Причем когда мы поднялись в квартиру, выяснилось что дверь в нашу комнату сломана. Доступа к квартире, для проверки целостности имущества, мы не имели, тк ключ всегда был у них. Несет ли ответственность за это сей собственник 2й комнаты, можем ли мы требовать замены двери за его счет? Ведь контролировать состояние комнаты из за отсутствия ключа мы не могли.

и еще периодически человек менял сантехнику в квартире, ставя нас в известность уже после того как все сделал. Просто приносил чек и говорил с вас пол суммы, я поменял то и то в квартире. уже по факту. Стоит ли оплачивать такие “чеки” ?

И последний вопрос. в случае когда арендатор съезжает из квартиры до окончания срока аренды, деньги ему возвращаются ? договора нет, все на устных договоренностях.

Источники