Перепланировка: что можно и что нельзя в 2021 году. Все подробности.

Наши юристы подготовили развернутую информацию на тему "Перепланировка: что можно и что нельзя в 2021 году. Все подробности." Собрали исчерпывающие материалы чтобы разъяснить всю суть вопроса. Если остались дополнительные вопросы, Вы можете задать их нашему консультанту.

Содержание
  1. Требования закона
  2. Какие перепланировки нельзя узаконить
  3. Запрещенные виды перепланировки кухни
  4. Что нельзя делать в ванной и санузле
  5. Какую перепланировку не разрешат на лоджии и балконе
  6. Недопустимая перепланировка несущих стен
  7. Запрещенная перепланировка вентиляции и сантехкоробов
  8. Что нельзя узаконить при перепланировке. Дополнительная информация.
  9. Что такое перепланировка квартиры?
  10. Чтo тaкoe пepeплaниpoвкa
  11. Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя
  12. Что говорит закон?
  13. Что точно можно делать?
  14. Можно, но это не точно
  15. Что можно делать с разрешением?
  16. Читайте: Как получить разрешение
  17. Что нельзя делать?
  18. Коротко
  19. Квартира в ипотеке — можно ли делать перепланировку?
  20. Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перпланировкой
  21. Перепланировка квартиры: что можно и нельзя делать без согласования
  22. На что не требуется разрешение
  23. Какие работы считаются перепланировкой
  24. Виды работ
  25. Перепланировка – что это?
  26. Экспертная помощь в перепланировке квартир
  27. Какую перепланировку в квартире не нужно согласовывать: 10 главных правил

Требования закона

Что относится к перепланировке квартиры? Перепланировка – внесение изменений, связанных с необходимостью корректировки плана квартиры.

Принимать решения самим жильцам, даже если они собственники недвижимости, не разрешается: эти вопросы регламентируются Жилищным кодексом РФ, с дополнениями и коррективами, в соответствии с действующими федеральными законами.

Требования к перепланировке квартиры исходят из норм, учтенных СНиП 2.08.01-89, СНиП 2.04.05-91*, СП 54.13330.2011, СаНПиН 2.1.2.2645-10 касательно практически всех разделов, а чаще всего они затрагивают:

  • сохранение прочностных характеристик всего здания;
  • отопление;
  • вентиляцию;
  • освещение;
  • санитарно-гигиенические правила;
  • общие требования к планировке.

Идеальная перепланировка – та, которая удовлетворяет пожелания владельца, и вместе с тем позволяет не нарушить главные заповеди нормативно-законодательных актов:

  • соблюдение целостности несущих элементов – перекрытий, стен, перемычек, диафрагм жесткости, ригелей и пр.;
  • обеспечение функций вентиляционных каналов;
  • соблюдение нижних пределов площадей жилых комнат и подсобных помещений, и др.

В квартире нормами предусмотрено наличие всего набора помещений с разными функциями, должны быть: коридор, кухня, спальня, санузел (совмещенный – только в однокомнатных квартирах), кладовка и т.п. Приверженцы квартир-студий должны иметь это в виду.

Особые требования предъявляются к кухням, оборудованным газовыми плитами, их не разрешается объединять с жилой комнатой.

Перенесенную газовую плиту нужно отгородить от жилой комнаты перегородкой с плотным притвором.

Не стоит перекраивать жилище таким образом, чтобы кухня или санузел находились над жилой комнатой (кроме первых этажей, где это разрешено).

Санузел не должен напрямую сообщаться с кухней или жилым помещением – только через коридор или тамбур, а двери туалета, ванны или совмещенного санузла могут открываться только наружу.

Расширить кухню или санузел проще всего в сторону примыкающих нежилых помещений — коридора, кладовой, раздевалки и пр., при этом в кухне обязательно должно быть естественное освещение.

Никому непозволительно на лоджии или балконе устанавливать батареи, подключив их путем удлинения отопительных труб центральной общедомовой системы. Теплые полы и обогрев разрешены здесь только в электрическом варианте.

Итак, перепланировка квартиры — что можно, а что нельзя? В начале о том, какая перепланировка квартиры не требует разрешения?

О том, можно ли узаконить самовольную перепланировку через суд, и как сделать самостоятельно эскиз или проект, вы можете узнать на нашем сайте.

Какие перепланировки нельзя узаконить

О том, какая перепланировка разрешена, а какая запрещена, лучше узнать заранее, чтобы после окончания ремонта не получилась планировка квартиры, которую невозможно будет согласовать.

Далее мы расскажем, что конкретно можно и нельзя делать при перепланировке жилого помещения, и покажем, как это выглядит на примерах.

Запрещенные виды перепланировки кухни

Запрещено объединять газифицированные кухни и жилые комнаты (ППМ № 508-ПП, Приложение 1, пункт 10.16).

Так как газ взрывоопасен, то между жилой комнатой и кухней должна быть дверь с плотным притвором. Это требование возникло с 2011 года. Ранее, например, в 2009 году, все прекрасно согласовывалось и без дверей.

У нас много примеров согласованных перепланировок с полностью объединенными кухнями с газовыми плитами и комнатами даже не то, что без дверей, а вообще без стен. Но, к сожалению, сейчас это уже не согласовать.

Кроме того, есть еще нюансы при проведении такого вида перепланировки. Например, как на представленных ниже фото, одна дверь пройдет согласование, а вторая – нет.

Запрещено расширяться кухнями под санузлы и ванные соседей сверху (это обратная трактовка СП 54.13330.2016, пункт 9.22 которого гласит: «Не допускается размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми)»).

Смысл данной трактовки следующий: ванные и санузлы запрещено располагать над кухнями. В нашем же случае мы кухню пытаемся расширить под санузел соседей сверху, и получается, что делаем «нарушителями» соседей сверху, так как их санузел или ванная будут в этом случае «нависать» над нашей кухней.

Поэтому жилищная инспекция «обратно» трактует данный пункт и запрещает расширяться кухнями под ванные и санузлы соседей сверху, мотивируя это «ухудшением жилищных условий».

Единственное исключение из данного правила, это если квартира находится на последнем этаже. Соответственно сверху соседей нет, и получается, что нарушения тоже нет, поэтому расшириться возможно.

Читайте Также  Какой документ подтверждает право собственности на квартиру, особенности получения

Запрещено расширяться кухнями на жилые комнаты (знаменитый пункт 24 постановления Правительства РФ №47: «Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается»).

Пункт однозначно говорит, что если под нами квартира, размещать кухни над жилыми комнатами запрещено как полностью (перенос), так и частично (расширение, как на представленном ниже плане).

Что нельзя делать в ванной и санузле

Запрещено расширяться ванными и санузлами на жилые комнаты (пункт 24 ПП №47: «Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается»).

Пункт однозначно говорит о том, что запрещено расширять ванные и санузлы на жилые комнаты соседей снизу.

Запрещено расширяться ванными и санузлами на кухни (СП 54.13330.2016, пункт 9.22: «Не допускается размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями»).

Пункт однозначно не допускает расширение ванных и санузлов на кухни соседей снизу.

Исключением является первый этаж либо этаж выше (допустим, второй), но ниже должно быть расположено нежилое помещение (магазин, офис). Так как получается, что снизу кухни нет, соответственно, расшириться ванной или санузлом за счет своей кухни можно.

Какую перепланировку не разрешат на лоджии и балконе

Запрещено присоединение балконов и лоджий к внутренним помещениям квартиры (ППМ №508-ПП, пункт 10.18: «При проведении работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме не допускается объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями»).

Балконы и лоджии являются «холодными помещениями», и их присоединение к внутренним помещениям квартир изменяет общую отапливаемую площадь.

Недопустимая перепланировка несущих стен

Запрещено без согласования демонтировать/подрезать/расширять/устраивать ниши в несущих стенах дома (ППМ №508-ПП, пункт 10.3: «Не допускается нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение»).

Несущие стены – это основные конструкции дома. Поэтому любое вмешательство в них возможно только с разрешения автора проекта дома (организации, проектировавшей здание), который однозначно закладывает мероприятия по усилению проемов.

На фото ниже можно увидеть вырезанный проем в несущей стене, который усилили металлической рамой П-образной формы по проекту.

Запрещенная перепланировка вентиляции и сантехкоробов

Запрещено демонтировать/уменьшать сантехнические и вентиляционные короба (статья 36 ЖК РФ, пункт 1).

Во многих типовых домах шахта общедомовой системы естественной вентиляции имеет значительные размеры, и у собственников иногда возникает желание уменьшить ее габариты.

Помимо того, что подобное решение повлечет нарушение работы вентиляции в квартирах соседей, следует помнить, что площади шахт и коробов инженерных коммуникаций не считаются площадью квартиры, а, стало быть, право собственности на них не распространяется.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ (пункт 1), шахты и короба инженерных систем здания относятся к общедомовому имуществу.

Теоретически возможно согласовать перепланировку с использованием свободного пространства сантехнического шкафа, если это не осложнит эксплуатацию инженерных сетей дома. Но практика доказывает чрезвычайную сложность согласования подобных мероприятий и фактически ставит их под запрет.

Что нельзя узаконить при перепланировке. Дополнительная информация.

Отопление. Система отопления едина для всех жильцов дома. Вмешиваться в нее самовольно запрещено.
Все изменения могут проводиться только при согласовании с управляющей компанией дома под ее надзором.

Порожки. Между ванной/санузлом и коридором должны быть переливные пороги 1.5-2 см.

Что такое перепланировка квартиры?

Чтo тaкoe пepeплaниpoвкa

Пo cтaтьe 25 Жилищнoгo кoдeкca PФ пepeплaниpoвкa — этo измeнeния кoнфигypaций жилoгo пoмeщeния, кoтopыe нeoбxoдимo внecти в тexпacпopт. Texпacпopт в cвoю oчepeдь дoлжeн cooтвeтcтвoвaть cтpoитeльным, caнитapным и тexничecким нopмaм и пpaвилaм.

Пepeплaниpoвкoй cчитaeтcя измeнeниe пoлoжeния cтeн и пpoeмoв. Ecли вы ycтaнaвливaeтe, зaмeняeтe и пepeнocитe инжeнepныe ceти, элeктpичecкoe и дpyгoe oбopyдoвaниe — этo yжe пepeycтpoйcтвo, кoтopoe тoжe нyжнo зaнocить в тexничecкий пacпopт. К пepeycтpoйcтвy oтнocитcя, нaпpимep, пepeнoc бaтapeи или зaмeнa гaзoвoй плиты нa элeктpичecкyю.

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.

Что говорит закон?

В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт.

Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то согласно кодексу, на это нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например.

Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП. Общие правила по стране примерно одинаковые.

Что точно можно делать?

Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство. Можно:

Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.

Читайте Также  Учет бюджетных обязательств

Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.

Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.

Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.

Переставлять электроплиту в пределах кухни.

Можно, но это не точно

Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например, на сайте Мосжилинспекции в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров.

Но юристы и суды разделяются во мнениях. Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад — общий.

При этом, например, если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.

Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящих сети.

Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.

Что можно делать с разрешением?

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Читайте: Как получить разрешение

Что нельзя делать?

Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.

Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды.

Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.

Делать перепланировки в аварийных домах.

Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.

Коротко

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.

Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.

Квартира в ипотеке — можно ли делать перепланировку?

Как только приобретается квартира, сразу же встает вопрос о ее обустройстве и ремонте. Многие стремятся сделать генеральный ремонт. Однако, если квартира куплена в ипотеку, до погашения задолженности целиком, перепланировку делать нельзя. И тому есть ряд причин.

Фото взято с сайта: mosinvestfinans.ru

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перпланировкой

В прошлом сам термин «перепланировка» звучал как нечто запретное, но и заманчивое. Типовые квартиры с их унылым единообразием и бросающимися в глаза недостатками надоели всем. Большинство владельцев внесли какие-либо изменения, или хотели бы это сделать, но беготня по инстанциям и необходимость собирать кучу справок становились серьезным препятствием.

Чаще всего люди просто делали ремонт, не ставя в известность соответствующие организации, что делало продажу такого жилья крайне затруднительным или вовсе невозможным событием. С недавнего времени покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой стала доступным действием, но необходимость легализации внесенных изменений осталась.

Перепланировка квартиры: что можно и нельзя делать без согласования

Глава 4 ЖК РФ посвящена рассмотрению вопросов о внесении изменений во внутреннюю конфигурацию квартиры, которые следует согласовывать в Жилищной инспекции.

Без согласования в квартире разрешается проводить следующие работы:

  • косметический ремонт;
  • остекление балконов;
  • установка кондиционеров и наружных антенн;
  • смена сантехнического оборудования без изменения его местоположения.

Перечень запрещённых работ указан в Приложении №1 Постановления №508-ПП от 25/10/2011 года (статья 11). К ним относятся все мероприятия, направленные на ухудшение эксплуатации здания:

  • нарушение целостности несущих стен;
  • перевод в нежилое помещение жилой комнаты;
  • любые изменения в вентиляционных каналах;
  • перенос батареи на балкон;
  • совмещение жилой комнаты с помещением, где располагается газифицированное оборудование;
  • подключение пола с подогревом к системе общего отопления;
  • переустройство чердака или подвала в жилые помещения.

На что не требуется разрешение

Не относятся к работам по перепланировке те действия, которые не влияют на увеличение или уменьшение площади отдельных помещений квартиры:

  • изменение покрытий стен или потолков (покраска или поклейка обоев);
  • замена полов: линолеума, паркета, ламината;
  • перестановка внутренних дверей;
  • демонтаж ненесущих перегородок;
  • заделывание проёмов в несущих стенах;
  • смена сантехники;
  • замена элементов отопления;
  • перемещение газового оборудования: плиты или колонки;
  • замена газовых плит на электрические.
Читайте Также  Признание брака недействительным и его последствия

Какие работы считаются перепланировкой

Полный список работ по внесению конструкционных изменений предоставлен в Приложении №1 Постановления №508-ПП от 25/10/2011 года (статья 2.2):

  • перенос имеющихся перегородок внутри помещения с целью расширения площади комнаты, кухни или ванной;
  • объединение нескольких квартир в одну, не нарушающее целостности несущих перекрытий;
  • соединение жилой комнаты с балконом;
  • установка перегородок с целью получения из одной комнаты двух.

Общая жилая площадь при проведении перепланировки квартиры не должна уменьшиться.

Виды работ

Существует перечень перепланировочных работ, не требующих получения предварительного согласия органов муниципальной власти (сюда входят Москва и Московская область) – это замена сантехники, демонтаж встроенной мебели (шкафов и антресолей), косметический ремонт квартиры.

К видам работ, не требующим согласования с БТИ, но в обязательном порядке отображающимися в технической документации всех помещений (техплане) относятся:

  • перемещения сантехники (в определенных границах);
  • устройство в несущих стенах дверных проемов;
  • работа по остеклению лоджии или балкона;
  • демонтаж межкомнатных перегородок, их возведение;
  • изменение местоположения дверных проемов с заделкой старых;
  • демонтаж тамбурного помещения либо его сооружение.

Кроме того, существуют виды перепланировочных работ, которые не могут быть согласованы с БТИ и разрешение на проведение которых не может быть выдано ни при каких условиях – это перепланировка, ухудшающая условия проживания граждан в жилом помещении, негативно влияющая на здоровье соседей, угрожающая их жизни.

Основные изменения, которые коснулись закона о перепланировке и существенно повлияли на выполнение многих работ, заключаются в следующем:

  1. Введен запрет на объединение газифицированной кухни с жилыми комнатами, что является теперь существенным нарушением закона. Иными словами, перенести кухню в жилую комнату, создав так называемую кухню-гостиную, при таких условиях нельзя. Такая кухня обязательно должна разделяться от комнат стеной, имеющей дверь, либо плотно закрывающейся раздвижной перегородкой. (п. 11.17 и п. 11.18 508-го Постановления).
  2. Запрещено в рамках перепланировочных мероприятий объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями (исключен п. 2.2.9 508-го Постановления). В настоящий момент такие изменения отнесены законом к реконструкции, для совершения которой необходима выдача разрешения на строительство в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ. Выдает такое разрешение Мосгосстройнадзор.
  3. Любая перепланировка, проходящая согласование по эскизу, по новому закону требует обязательного выхода комиссии для проверки ее на месте (п. 19 Приложения 1 Постановления 508). По ранее существовавшей процедуре эскиз изменений рисовался от руки на плане БТИ. И если в ходе произведенных работ не происходило увеличения числа жилых комнат, то заявителю выдавался акт о выполненной перепланировке без осмотра специалистами жилья. Выход инспекторов на место был обязателен, только при увеличении количества жилых комнат. Теперь посещение измененного в ходе перепланировочных мероприятий объекта стало обязательным в любом случае.
  4. Нововведением стала возможность согласования перепланировки в квартире, расположенной в новостройке, право собственности на которую еще не зарегистрировано в ЕГРН (п. 2.11.2 Приложения 2 к Постановлению 508). Перечень документов для такого согласования достаточно велик:
    • ДДУ или о переуступке;
    • копия разрешения на введение дома в эксплуатацию;
    • согласие застройщика на перепланировку;
    • справка о выполнении дольщиком всех обязательств по ДДУ от застройщика;
    • акт передачи квартиры по ДДУ;
    • справки о присвоении адреса объекту и о соответствии строительных адресов почтовому.
  5. 13 и 14 пункты Приложения 4 508-го Постановления ввели необходимость обязательного согласования проекта перепланировки нежилых помещений в жилых домах с Роспотребнадзором по г.Москве и УГПН МЧС. При этом согласования проекта с УГПН МЧС на практике, как правило, жилинспекция не требует, поскольку такое заключение дается в рекомендательном порядке.
  6. Пункт 18 Приложения 1 отнес любую проведенную без согласования перепланировку к административному правонарушению, влекущему наложение на виновное лицо штрафа.

Остальные нормы основного закона о перепланировке были оставлены законодателем без изменений.

Образец заявления на перепланировку нежилого помещения:

Перепланировка – что это?

Перепланировка – это изменение конфигурации помещения, основанное на таких процессах, как:

  1. Перенос стен.
  2. Оборудование дополнительных проемов.
  3. Соединение комнат.
  4. Совмещение санузла и ванной.

Современное законодательство и СНИП разрешают осуществлять данные мероприятия, но при определенных условиях!

Экспертная помощь в перепланировке квартир

Процесс перепланировки квартиры подразумевает проведение реконструкции, изменяющей ее назначение и особенности. Перепланировка включает в себя снос или возведение стен или перегородок, обустройство проемов, возможно, нестандартного вида – например, арочных. При получении одобрения допускается демонтаж сантехнического оборудования, переустройство ванных и туалетных комнат. Все перечисленные операции необходимо согласовывать с органами государственной власти. Кроме того, потребуется официальное оформление перепланировки квартир – наша компания поможет собрать полный пакет документов и добиться получения нужных документов в короткие сроки.

Какую перепланировку в квартире не нужно согласовывать: 10 главных правил

Большинство видов работ, связанных с перепланировкой или переустройством жилья требуют разрешения в жилконторе. Впоследствии придется вызывать межведомственную комиссию для согласования произведенных изменений и внесения изменений в техпаспорт. Это очень сложно, затратно и трудоемко. Поэтому некоторые виды перепланировки не нужно согласовывать.

Источники

  1. Методы оценки соответствия № 8 2008 / Отсутствует. - М.: Стандарты и качество, 2008. - 632 c.
  2. Сыч Константин Лишение свободы как родовое понятие и виды уголовного наказания: опыт теоретико-правового конструирования. Монография; КноРус - М., 2013. - 264 c.
  3. Верчинский, Анатолий Практическая юриспруденция и психология. Просто о сложном с примерами из жизни / Анатолий Верчинский. - М.: Издательские решения, 2012. - 761 c.
  4. Елена, Михайловна Дерябина Источники права Европейского cоюза: теоретико-правовое исследование. Монография / Елена Михайловна Дерябина. - М.: Проспект, 1990. - 619 c.
  5. Гражданин и право №03/2011 / Отсутствует. - Москва: Наука, 2011. - 132 c.
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Юрист Александр Сергеев/ автор статьи
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
ЮристАдвокат 2021